Responsabilidade civil e criminal, balanço contábil, recolhimento de tributos, gestão de recursos humanos, administração de conflitos e da segurança, disponibilidade 24 horas por dia e postura pró-ativa. Aí está uma lista básica das obrigações ou preocupações que os síndicos assumem hoje, uma função cada vez mais complexa, não apenas pela profusão de leis, normas e regulamentações relativa à vida dos condomínios, mas também pela necessidade crescente de incrementar a infraestrutura de segurança e lazer dos edifícios. “Trabalha-se o tempo todo na administração de um condomínio, a cada dia há um novo evento ou procedimento a ser adotado”, diz o síndico Murillo Corrêa.

Corrêa é síndico do prédio em que mora, com 36 apartamentos na Vila Madalena, zona oeste de São Paulo. Aposentado como gestor de recursos no mercado financeiro, graduado em administração de empresas, Murillo assumiu uma nova profissão, a de síndico, incorporando mais dois edifícios em sua carteira: outro residencial na Vila Madalena e o Lexington Avenue, um comercial com 22 conjuntos, localizado no Itaim Bibi, zona sul da cidade.

“As pessoas não têm hoje tempo ou interesse para assumir um compromisso deste porte”, observa Murillo, especialmente em função da responsabilidade civil e criminal prevista no Código Civil. “Diante de qualquer audiência na Justiça, seja trabalhista ou criminal, o síndico tem que comparecer, respondendo pelo condomínio, como réu ou proponente da ação”, exemplifica.

O síndico profissional tornou-se assim uma opção aos condomínios, principalmente aos edifícios de médio e alto padrão, em que os moradores não têm tempo de administrá-los, analisa Hubert Gebara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi. Ou, em sentido contrário, tornou-se ainda uma boa saída para os grandes condomínios, devido à complexidade de suas demandas. Entretanto, mesmo com uma gestão profissionalizada, não há como prescindir dos trabalhos de uma administradora, observa Gebara, que ajudou a elencar pelo menos 107 diferentes tipos de atividades pertinentes à gestão condominial, envolvendo desde as providências legais de segurança contra incêndio ao recolhimento do ISS dos prestadores de serviços. A lista faz parte do manual “Como contratar uma administradora”, produzido pelo Secovi.

Mas não é só. Para a administradora Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, professora do curso Administração de Condomínio da FMU, além de todas as obrigações legais, os síndicos devem “se preocupar em manter o valor patrimonial da edificação e ter iniciativa no sentido de propor redução de custos, antenados nas novas tecnologias, como os economizadores de água”. “É a ideia da sustentabilidade, que deve ser levada mesmo aos condomínios mais antigos.”

Uma atenção especial precisa ser dada ao perfil dos profissionais que se candidatam a síndico, recomenda Rosely, considerando-se currículo, experiência anterior, conhecimento mínimo em contabilidade e administração, além de habilidades pessoais, como flexibilidade, capacidade de trabalhar em equipe e de motivar os funcionários. Na contratação, Rosely sugere a elaboração de um contrato específico, “que deverá conter todas as atividades que o síndico irá exercer, além de endereço, número de inscrição no INSS e ISS como autônomo”. Nesse sentido, “a ata da assembleia que o elegeu é fundamental para estabelecer o mandato e a legalidade das funções”. A eleição do síndico profissional segue, afirma a professora, “os mesmos procedimentos do síndico morador”. As assembleias costumam analisar os currículos de três profissionais e escolher “a pessoa que for mais adequada ao condomínio”.

Ilustração: Nathália Tadiello

Matéria publicada na Edição 141 de novembro de 2009 da Revista Direcional Condomínios.

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